于无声处听惊雷!“两集中三批次”对南阳土拍意味着什么?

2021-02-26南阳楼市网

每逢佳节有惊雷——

    今天是元宵节,正常情况下,地产人正在张罗着吃汤圆、逛花灯、猜灯谜等等活动呢。

    可谁能料到,一纸通知,引爆一阵行业惊雷!

    网传2月23日郑州下发了一则紧急通知:


    2月25日,郑州航空港经济综合实验区(郑州新郑综合保税区)国土资源局发出关于郑港出〔2020〕13号(网)等29宗地终止挂牌交易的公告。


    作为一亿河南的风向标城市,不难猜想,此次郑州市的《通知》,冲击强度有多大。

    据网传,全国22城将实施“两集中三批次”供地,郑州系其中之一。

    这22个城市分别为:北上广深、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

    惊诧不惊诧?意外不意外?

    反正,各大房企的决策层和投拓团队“集中”过了一个不眠之夜,是确定无疑的。

    那么,何为”两集中、三批次”?

    通俗来说,就是:

    未来,一二线城市土地交易,要集中公示、集中招拍挂出让,一年内最多卖三次。

    过去,各个城市卖地,一年四季随时随地都可以,但之后,一年只能卖三次,而且必须做到“完全透明”。


    所以,业内预测其影响力绝不输于去年的“三道红线”,甚至称之为:

    土地供应未有之大变局。

    对此,我们以南阳为例,做一粗略分析。

    在2020年中心城区土拍成交数据统计显示,全年共成功进行了31次土拍,成交地块为91宗。

    当然,这里面尚不包括流拍再补拍的数据。


    2020年南阳土地市场挂拍141宗地块(含补票、流拍再挂拍),成功出让91宗,总金额124.28亿元,总成交面积225.14万㎡(约3377亩)。

     其中,住宅用地(含兼容商业性质的住宅用地)共27宗,111.64万㎡(1674.7亩),出让金额95.37亿。

    其他用地(包括批发零售、工业、商务金融用地等)22宗,54万㎡(811.597亩),出让金额8.68亿。

    补票42宗,总计59.39万㎡(890.85亩),出让金额20.23亿。


    从中可以发现,南阳中心城区的土拍频次、供地区域、推地时间等方面,有以下特点:

    1、频次高。全年31次,挂怕141宗,合每月2.58次、11.75宗。

    2、推地区域分散。主城区供地稀缺,45宗,占比32%,且多数系补票地块;而白河南片区、新城区、西区渐成推地主力方向。

    3、成交地块不均衡。从行政区划看,宛城区显然是供地主战场,而卧龙区则沦落到垫底的位置,这也从一个从侧面预示着城市发展的方向。


    当然,南阳作为三四线城市,不在前述的22座重点城市之列,但就政策影响力度与递进效应考虑,是早早晚晚会被波及的。

    所以,接下来,南阳土地供应会不会自觉进入“两集中、三批次”模式呢?

    无论如何解读,本次政策出炉把房地产行业,“长期看人口,短期看政策”演绎到淋漓尽致的程度。

    最明显的,是资本的逐利本能,通过股市地产板块涨停,给出了自己义无反顾的选择。


    那么,真的全是行业利好吗?

    从南阳这个城市角度,该怎么看?

    首先、掌握土地供应水龙头的国土资源部门,大概率要对一年的供地,做更高逼格的统筹计划——这无疑对该项工作提出了前所未有的精准度和严要求。

    既然要集中公示、集中挂拍,而且是一年就只安排“三拍”,那么城市土地的前期整理与收储都要异乎寻常的科学严谨和规范有序。

    比如地价设置,比如土地成熟度等。

    再不能随意和任性,减少中止和流拍的出现频次,毕竟,每一次擦肩而过的代价,可能就是再等一年的漫长约定。


    其次,对品牌房企而言,年度投拓计划、项目资金配置、在售楼盘回款效率等一系列工作,必须合理统筹、高度契合、相得益彰。

    毫无疑问,籍此所有房企加速进入拼管理的时代。

    南阳有句俗语,“一步赶不上,步步赶不上”,错过一次土拍,错过的可能就是一个项目运作周期。

    第三、对实力孱弱的小房企而言,面临加速被边缘化的窘境,是必然趋势。

    之前通过抽屉协议拿到的项目,好好做吧,很可能这是你最后一个项目了。

    可以预料,一旦政策下沉至三四线,合作开发将大行其道,尤其是那些为数不少、且前期久拖未决的城中村改造项目。

    而对恒碧建等品牌房企来说,一展身手的机会,来了。

    还有,刚刚拿到地的正弘、绿都、三川等,有没有在偷着笑?


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