政策落地!天津楼市小阳春,启动!

2021-02-24南阳楼市网

天津漂了很久的购房政策,终于从官方口径中,正式露面。

    2月22日,天津市政府官网公布了《市住建委召开房地产市场政策宣讲会》的信息。


    透露了一些关键内容:

    ❶ 房地产市场中心对“重点支持人员”购房政策进行了重点讲解。

    这印证了之前说的“购房新政”,的确存在。

    符合天津产业发展定位的企业的外地员工,且名下没有天津房产,不需要2年社保,即可在全市范围内购买新房或者二手房,但取得产权证后,3年内不得出售。

    (详见《注意!非天津户籍的企业员工,在津购房有新变化!》)。

    ❷ 指导各区加强“重点支持人员”购房政策运用。

    此前,一些行政区或开发商都没正式接到相关政策信息。

    如今官宣后,还要求“加强运用”,也就是说,“事情要干起来,政策得落地”。

    ❸ 吃透政策,加强宣传,实现“小切口、大效果”。

    “只做不说”收效甚微,现在要求“加强宣传”,还得有明显效果。

    接下来政策细则会更加明朗化,能真正覆盖到有购房需求的人群。

    ❹ 要用好政策,确保政策落地落实。

    这句话很重要,政策一定要执行。

    “重点支持人员”能买到房子,才叫政策落地。

    ❺ 特别要加强对商品房项目降价等问题的关注。

    今年房价一定稳,想大幅度降价快跑?不可能。

    买房人心里也要有根衡量线了。

    新的购房政策将全面执行,就说一句话:

    天津楼市,现在也许不是最好的时候,但一定不再是最坏的时候了。

    我们推测过,要想实现今年1496亿的土地出让任务,有3条路。

    给政策这条路,已经走上了(详见《官宣!天津楼市公布今年的“小目标”!》)。

    政策已在做铺垫,现在的天津楼市,是什么行情?

    春节前,我们已多次预测,今年天津楼市会有“尖阳春”行情。

    小阳春肯定不会爽约,没准儿能拉出一波大阳春。

    如今已正式复工,楼市真实情况怎么样?

    某媒体已于2月20、21日(周六、周日)推出“春晓行动”。

    7条路线现场直击49个楼盘,全面摸底楼市,看看小阳春究竟来没来?


    2021春晓行动

    可以确定,天津楼市正式回归!

    大部分楼盘都连市,售楼处到访不断,春节期间能有成交。

    ♦ 南开宸院假期到访150多组;

    ♦ 旭辉滨海江来每天能有40多组客户;

    ♦ 保利和光尘樾最多一天能有80组到访,春节期间成交12套;

    ♦ 未来城假期每天都能成交2-3套……


    与往年不同,今年春节期间,楼市保持了一定热度。

    一方面,大家对小阳春早有预期,买房节点提前;

    另一方面,“就地过年”不耽误买房,与去年“黑天鹅”时期的体验截然不同。

    复工后第一个周末,部分楼盘售楼处人气回升,甚至有的销售都接待不过来。

    ♦ 中海天空之境周末接访200多组;

    ♦ 保利和光尘樾周日上午出现短暂的排队进场……


    目前,天津楼市还处于“恢复期”,毕竟年还没过完。

    只是今年复原的格外快,春节后的热度直接进入“爬坡模式”。

    不用怀疑,小阳春,已经来了。

    小阳春启动初期,天津楼市有几个现象。

    楼市规律不会变,这些现象会贯穿接下来的3、4月。

    ❶ 红盘效应明显,出现虹吸

    楼盘依旧分化,不是所有都热度飙升。

    到访量高、成交量高的,几乎都是红盘。

    ♦ 除了未来城、保利和光尘樾,比如天津瑞府,周日11点左右能有40多组客户;

    ♦ 绿地新里天澜周六10点就有2组签约,现场大约10组客户……


    ♦ 龙湖天璞是海教园楼盘中到访量最多的,周日中午还能有10多组客户,售楼员都接待不过来……

    红盘的共性,都是在地段配套不错的前提下,有价格优势,符合心里预期。

    ❷ 开发商报价走高

    开发商对小阳春预期十足,有的楼盘报价见涨,而去年年底更多报的是最低价。

    画风转变。

    ♦ 城东春晓二期排卡,报价17500元/平米,比一期上涨500元/平米;

    ♦ 万科运河文化村将加推35号楼,比之前的涨1500元/平米;

    ♦ 联发锦里楼王已经2.6万/平米了,即便临地铁的也2万/平米,涨了1000元/平米;

    ♦ 运河文化城189地块全线总价比年前涨了10万;

    ♦ 上东金茂智慧科学城22号楼排卡,报价精装26000元/平米;

    ♦ 龙湖天璞报价18300元/平米,恢复首开价格;

    ♦ 阳光城未来悦7层洋房报价1.9-2万/平米,售楼员表示3月加推还要再涨一点;

    ♦ 甚至万科西华府已经收回了2%的优惠……

    这个阶段,开发商心气都很高,知道一年中最好的行情来了,价格见涨、收回点位也符合逻辑。

    在小阳春,不要期待会出现大力度优惠。

    只要有量,就能有价。

    但所有楼盘都得“看菜吃饭”,如果流速下降,势必要调整价格,毕竟销售任务可一天都等不了。

    ❸ 学区房热度持续高

    每年小阳春都夹杂着学区季,去年年底和平三片普小学区房已开涨。

    势头还在延续,有明确学区的新房销量都不错。

    ♦ 和平印春节期间成交了14套;

    ♦ 绿城诚园周日下午4点还能有20多组客户,价格也很扛,依旧是4-4.2万/平米。

    学区房首当其冲,能带动第一波行情。

    ❹ 步入正轨,推盘高峰将至

    所有楼盘都希望抓住周期起伏的市场机会,推盘小高峰正在路上。

    预计本周末就会打响第一枪,等到3月初的周末,硝烟更浓。

    ♦ 金地艺墅家酩悦预计2月28日正式开盘,目前已锁房号;

    ♦ 中海天空之境预计月底开盘,均价4.5万/平米,最低能到4万/平米;

    ♦ 华宇御熹臺首开40多套,已去化30多套,马上再加推2栋楼;

    ♦ 万科翡翠大道3月初加推125、150平米洋房,精装2.5-2.6万/平米;

    ♦ 津门正荣府3月开盘叠拼,洋房小面积剩余不多,将调高价格……

     2020年天津土地出让量少,今年上半年纯新盘数量骤减,比2020年少60%。

    这是一个市场“硬伤”。

    供应量没那么大,以老盘加推为主,但又赶上需求量集中,个别楼盘房价有动力微涨。

    ❺ 板块分化严重。

    客观来说,即便市场热了,也不是所有板块都受宠。

    马太效应将持续,红板块才会继续红。

    宾水西、国展西、新梅江、中心商务区、生态城、大运河的热度都比较高。

    国展西,虽然有热度,但马上集齐4个盘,竞争比较激烈,价格也很难涨上去。

    大华国展世家较弱,还需要去别的楼盘门口“拉客”。

    宾水西,保利和光尘樾是“大拿”。

    爱情缤纷里春节期间卖了7套,据打听,接下来不打算降价,会保持跟保利差不多的价格。


    爱情缤纷里&美的旭辉翰悦府

    北辰大运河板块还可以,春节期间持续有成交。

    铁东北路、南站、新立这些板块温度还没起来。

    大多数板块价格会比较稳,供应量大的情况下,抱团涨价不可能。

    ❻ 有一批楼盘将陆续清盘

    ♦ 碧桂园中心预计今年清盘,报价15800元/平米;

    ♦ 南开宸院80多平米将清盘;

    ♦ 公元大观二期还剩40多套高层,100平米的还剩个位数;

    ♦ 上东金茂智慧科学城还剩两栋楼,一季度清盘……

    市区总价门槛要出现变化了。

    九和府的户籍、学籍还存在不确定性;而紫樾宸府只剩下大户型。

    现在市区门槛盘又回到凯旋门手中。

    但80多平米的小户型只剩180套左右,这一批卖完后,最低门槛就要上涨。

    还是那个原则:今年买房可以等到下半年,但要关注存量。

    有些房源,可能撑不到年中或年底就没了。

    今年的市场,比往年升温都要快。

    复工后的第一个周末,天津楼市基本走上正轨,小阳春刚刚启动。

    只是刚踩上油门,还没加速。

    2月底的周末以及3月初,势头会更猛一些,小阳春将正式到来。

    春节后二手房成交量,迅速回到年前水平,甚至更高。

    除夕前一周,市场热度本身就不低,假期进入低点,节后爬升。

    复工后第一个周日,成交量就窜到了143套,周一又成交了164套,几乎接近1月的最高值。


    上周日带看量高达8250次,创下自去年11月以来的新高。


    二手房市场热度的快速反弹,多少有点超乎预期。

    照这势头,3月成交量能创新高。

    另外,业主“出动”了。

    某中介机构的挂牌量反弹,从春节的13万套,已经增加到13.2万套。

    没错,每年卖房的最好时机,就是小阳春。

    很多中介也反馈,春节后看房人明显增多,尤其是小面积学区房和低总价落户房。

    但大部分二手房还是缺乏上涨动力,一旦挂牌价涨上去,就无人问津。

    一定要抓住行情,诚心卖。

    楼市就像一口油锅,有时表面看起来波澜不惊,似乎是凉了。

    但只要有一点试探的水花下去,立刻就需求四溅,证明市场上购房需求是存在的。

    越来越多的买房人信心回归,甚至开始咨询“投资哪个楼盘”的问题。

    市场情绪正在传导,一旦叠加参与者预期的一致性,那么大阳春就会到来。

    势头已经起来了,天津楼市小阳春板上钉钉!

    政策又添了一把火,大阳春正在酝酿!


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