2020年1-12月份房地产市场运行情况报告

2021-02-23南阳楼市网



    2020年,尽管受新冠肺炎疫情带来的严重冲击和复杂多变的国内外环境影响,南阳全市经济运行仍呈现持续稳定恢复向好态势,主要经济指标增速高于河南全省、位次前移,为近年来最好水平。房地产业发展势头明显高于河南其他地市,仅中心城区新建商品住宅备案成交304.53万平方米,成交房源27796套,同比分别增长73.62%和85.48%;土地交易火热,地王不断,大牌房企竞相进驻,全年成功出让91宗,总揽金额约124.28亿元,总成交面积225.14万㎡(约合3377亩),均好于往年;楼市交易火热,房价上涨明显。

    编者语:本文所述“全市”,是指南阳“十三县市”,包括中心城区及周边各县市;文中所述“中心城区”,仅指南阳城区,不包括周边县市。

    2020年南阳全市经济与房地产行情

    2020年南阳全市经济与房地产发展良好,全年GDP完成3925.86亿元,总量居全省第三位;房地产开发投资不断增加,新建商品房销售增速同比增长,销售均价稳中有涨。表现在:

    + GDP及增长率

    据官方对外公示,根据地区生产总值统一核算结果,2020年南阳全市生产总值(GDP)完成3925.86亿元,总量居全省第三位,增长2.2%,增速高于全省平均水平0.9个百分点,居全省第11位,较上年提高2个位次。


    近十年来,南阳全市GDP总量不断增加,在全省的位置不断提升;但增速却不断下降,增速居全省中下等水平。


    (注:按照我国地区生产总值统一核算和数据发布制度规定,地区生产总值核算包括初步核算和最终核实两个步骤。经最终核实,2019年,南阳市地区生产总值现价总量为3794.99亿元,按不变价格计算,比上年增长6.9%。)

    尽管南阳GDP总量很高,但因为南阳常住人口基数较大,所以人均GDP相对较少,居全省后位。


    + 人口及城镇化率

    截至2019年末,南阳全市辖2行政区、10个县、代管1个县级市。总面积2.6509万平方公里。

    2019年末南阳全市总人口达1201.88万人,常住人口1003.16万人。人口自然增长率3.18‰。其中城镇常住人口478.81万人,常住人口城镇化率为47.73%,低于河南省城镇化率53.21%约5.48个百分点,低于全国常住人口城镇化率60.60%约12.87个百分点。

    + 房地产开发投资

    2020年南阳市固定资产投资稳步回升,全年增长5.5%,高于全省1.2个百分点,居全省第10位。

    2020年南阳市房地产开发投资额为227.19亿元,总量居全省第11位,但增速全年下降3.9%,增速居全省第15位。


    自2011年以来,南阳房地产开发投资额不断增加,但2020年却下降明显,呈现负增长。


    + 新建商品房批准预售

    2020年南阳全市新建商品房供应同比增长,全市累计批准商品房预售900.47万平方米,同比增长21.84%。其中:住宅批准预售818.92万平方米,同比增长26.40%。

    + 新建商品房销售备案面积

    2020年南阳全市新建商品房销售增速同比增长。经房管部门合同备案商品房成交842.18万平方米,同比增长35.26%。其中:住宅成交773.26万平方米,同比增长36.13%。


    由以上图表可以看出,2020年1-12月,南阳全市新建商品房备案成交842.18万平方米,同比增长35.26%。2020年2-3月,受疫情影响,尤其是第一季度较为严重,全市商品房销售同比下降达29.62%。3月下旬,在坚持疫情防控的同时,加大企业复工复产力度,4月份,商品房销售增速明显,全市商品房销售面积70.17万平方米,同比增长75.95%,增速下降势头得到遏制并逆转直上;4-9月销售面积同比和环比稳步增长。其中9月份全市商品房成交117.05万平方米,成交量达到新高,同比增长66.90%。9-12月交易量环比有所下降,但同比仍然增长。

    + 新建商品房销售备案均价

    2020年南阳市房屋销售价格基本平稳,全市新建商品房备案平均交易价格5428元/平方米,同比增长1.54%;其中:住宅5055元/平方米,同比增长0.19%。

    2020年南阳中心城区房地产交易行情

    2020年南阳中心城区房地产市场供应增加,交易市场更加繁荣,新建商品房交易量同比增加75%左右;商品住宅去化周期为11.74个月,处于合理去化周期。表现在:

    + 新建商品房供应增加三成之多

    2020年度南阳市中心城区累计批准商品房预售341.53万平方米,共计29549套(间)房源,同比分别增长31.26%和38.93%。

    其中新建商品住宅批准预售312.75万平方米,共计27799套房源,同比分别增长37.23%和41.9%。


    + 新建商品房交易量明显上涨

    2020年度南阳市中心城区经房管部门合同备案商品房成交331.07万平方米,成交房源28655套(间),同比分别增长75.49%和76.87%。

    其中新建商品住宅备案成交304.53万平方米,成交房源27796套,同比分别增长73.62%和85.48%。


    + 新建商品房成交备案均价下跌

    2020年度南阳市中心城区新建商品房备案平均销售价格为6564.32元/平方米,同比下降12.05%;

    其中新建商品住宅备案平均销售价格为6270.53元/平方米,同比下降12.79%。


    编者语:南阳市中心城区新建商品房备案平均销售价格是房地产信息系统统计总体价格,去掉系统内的历史楼盘和经适房数据后,经分析研判,综合认为:目前,市中心城区房屋市场交易价格略有增长,新建商品住房平均销售价格为9605元/平方米左右,二手住房平均交易价格为7405元/平方米左右。

    + 新建商品住房库存处于合理去化周期

    截止到2020年12月底,南阳市中心城区新建商品房累计可售面积为470.13万平方米,共计38114套(间)房源,同比分别增长1.60%和1.68%,去化周期为17.04个月。

    其中新建商品住房累计可售面积为297.98万平方米,共计25394套房源,同比增长1.90%和下降2.05%,去化周期为11.74个月,处于合理去化周期。


    编者语:合理的房地产库存范围尚无严格界定,相对认可的合理去化周期上限是18个月。

    + 二手房交易量下降明显

    2020年度南阳市中心城区二手房累计交易过户83.35万平方米,共计8041套(间)房源,同比分别下降19.39%和22.66%。

    其中二手住宅累计成交78.85万平方米,共计7884套房源,同比分别下降21.67%和22.83%。


    编者语:2020年南阳市中心城区二手住房的交易量明显下降,一方面是南阳“问题楼盘”补票成功,“五证不全”房源得到妥善解决;另一方面是2020年南阳房地产市场一手市场推出的“五证齐全”楼盘房源数量充足,甚至出现“交房即办证”的利好现象;第三方面是2020年南阳新建商品房市场在“疫情”之后遇到“瓶颈”,开盘即清盘的火爆的交易场面屈指可数,房价上涨幅度缩小,一部分人“徘徊”了;此外受楼市大环境的影响,购房者观望情绪加大。

    2020年南阳土地市场烽火连年

    2020年南阳土拍市场烽火连年,“地王”不断,再次吸引地产人眼球无数!2020全年土拍成交再创新高,更多国内和省内知名房企再聚宛城,各路诸侯赤膊奋战,分的南阳房地产市场一杯羹。2020年南阳土拍单价“地王”,总价“地王”再次刷新!

    + 土地成交再创新高

    据南阳楼市网不完全统计,2020年1-12月南阳土地市场挂牌出让共141宗地块(含补票、流拍再挂拍),成功出让91宗,总揽金额约124.28亿元,总成交面积225.14万㎡(约合3377亩)。

    NO.1 按土地用途性质划分

    + 住宅用地(包含有兼容商业性质的住宅用地)共27宗,总计约111.64万㎡(约1674.7亩),出让金额约95.37亿。

    + 商业用地(包括批发零售、工业用地、商务金融用地等)共22宗,总计约54万㎡(约811.597亩),出让金额约8.68亿。

    + 成功补票项目共42宗,总计约59.39万㎡(约890.85亩),出让金额约20.23亿。

    NO.1 按行政区域划分

    + 宛城区成交45宗,成交总金额约64.307亿元,成交总面积约1467.525亩。

    + 卧龙区成交17宗,成交总金额约 15.34亿元,成交总面积约 521.183亩。

    + 高新区成交20宗,成交总金额约 18.15亿元,成交总面积约 839.96 亩。

    + 城乡一体化示范区成交9宗,成交总金额约 26.19亿元,成交总面积约 548.44 亩。

    2020年宛城区城区供应和成交土地,相较其他区域数量较多,其中包含不少地产整治项目。


    + “地王”再创新高

    近几年的南阳房地产市场,从来不缺“爆点”,“地王”层出不穷:建业、常绿、碧桂园、金科、中梁、东青、三川、财富、蓝光等都曾加冕“地王”;正商集团以“地王”风范荣归故里,之后一直拥有南阳“单价地王”光环,至今未被超越!

    NO.1 单价地王

    2020年7月4日上午,位于南阳市杜诗路与新东路交汇处,占地面积25292.6平方米(合37.939亩)的G2020–17地块竞拍,经过近3个小时,312轮次激烈竞争,最终正商集团旗下河南正商新府置业有限公司以单价1186万/亩、总价45010万元、溢价223.6%获得,最高楼面价5084元/亩,并刷新南阳地王新高度!


    该地块如今以“南阳正商书香华府”面世。

    NO.2 总价地王

    2020年土拍总价“地王”是位于中州路以南、原西环路以东G2019-95地块,被信阳和骏置业有限公司以84700万元拿下,折合每亩695.5万元。目前以蓝光芙蓉里入市。

    NO.3 单块面积最大地块

    2020年土拍成交面积最大的地块是,位于高铁片区站前大道以西、A3路以南的G2019-129地块,占地面积约278亩,被南阳宛发投资有限公司以83830万元拿下。

    NO.4 拿地费用总金额

    拿地费用总金额较高的是蓝光和碧桂园两家房企,拿地最多的有碧桂园、蓝光、金科、绿都、宏景置业等。

    第一名蓝光,以总金额约13.11亿元,拿下G2019-95、G2019-97两宗地块,总占地面积约193亩。

    第二名碧桂园,以总金额约11.87亿元,拿下G2020-10、G2020-88两宗地块,总占地面积约152.27亩。 NO.5 热点地块(防爆集团原址)

    地块一:位于范蠡路以南、规划区间路以东、汉城河以西G2020-87地块,被本土实力派房企华清源收入囊中以8.079亿元,折合每亩1082万元。

    该项目已与中原建业合作,如今以“建业天玺”面世。


    地块二:位于仲景路以东、范蠡路以南、规划区间路以西G2020-88地块,被淅川碧赢置业有限公司以总金额约7.32亿元,每亩单价888万元拿下。

    该地块如今以“碧桂园·南都府”面世。

    + 南阳市场“高手”林立

    近几年的南阳房地产市场,从来不缺“高手”,恒大、碧桂园、金科、蓝光、中梁、阳光城、中信、建业、正商、绿都、常绿、财富等都已进驻,甚至有的房企已有多个项目;

    2020年这一年,既有头部房企持续备储,也有新进驻房企积极扩张。拿地的房企中,本土房开和外来房企均有地块收入囊中!

    据统计,2020年南阳房地产市场新进的房企有蓝光、正商、正弘、锦艺、昱阳昇、泰美嘉等,分别布局北区、西区、白河南等区域。

    2020年12月29日,位于白河大道以东、机场南四路以南区域、占地面积约122.773亩的G2020-72地块,一经开拍便引发激烈争抢,历经5个小时,在鏖战250轮之后,最终由洛阳金隆千都置业有限公司以7.866亿元成功斩获,合每亩约640万元,楼面价达4368元/平米,溢价率50%。

    此次土拍降下了南阳2020年土拍大战帷幕!绿都地产牵手金科,“重回”南阳楼市!

    南阳楼市品质楼盘争奇斗艳

    + 2020年十大热销楼盘

    2020年南阳房地产市场顶住疫情压力,在逆势中乘风破浪,取得良好的销售业绩;一些楼盘更是砥砺前行,实现业绩和口碑双丰收。

    通过2020年南阳中心城区在售楼盘销售业绩统计,河南楼市网数据研究中心从销售业绩、市场认可度、业主满意度以及网友投票结果等多方面的综合因素,最终评选出2020年度南阳楼市十大热销楼盘。

    他们分别是:建业云境、建业贰号城邦、蓝光芙蓉里、中梁珑熙府、建业碧桂园龙悦城、兴达瓏府、建业大城小院、财富世家、金科桃李郡、常绿悦龙府。

    + 2020年南阳中心城区部分在售楼盘销售均价

    2020年南阳中心城区在售楼盘销售均价平稳,尽管出现15000元/平米开盘即清盘的“火热”现象,但南阳房地产交易市场趋于平稳,新建商品住宅整体销售均价在9605元/平方米左右。


    编者语:以上房价仅供置业参考,如遇与实际不符者,请以售楼部当天公布价格为主。

    + 2021年南阳楼市争奇斗艳

    2021的南阳楼市新盘陆续亮相,既有地王项目,也有城改项目,销售市场将竞争加剧。

    建业云玺、碧桂园南都府、建业·云境、建业·贰号城邦、建业·公园里二期、正商·书香华府、昱阳昇·淯龙府、碧桂园·翘楚台、蓝光·未来辰悦、正弘熙悦、绿都新项目、宇信·荣域学府、东青·紫郡、华清源·美林名著、广苑·珺悦府等次递面世,争奇斗艳。

    此外,豫系大牌永威与本土广宇合作的城改项目以及老酒精厂改造项目和昌·云熙台等,也将被购房者广为关注。


    目前南阳中心城区在售楼盘77个,其中住宅74个,有9个楼盘即将开盘,6个项目即将入市。

    2021,南阳楼市,稳健前行

    近年来随着国家一系列宏观调控政策的落实和住房制度改革的深化,南阳市房地产业得到前所未有的发展,对国民经济的发展和居民生活质量的提高都起到了积极的作用,同时在“房住不炒”的大背景下,房地产企业的生存和发展也将面临更多的机遇和挑战,理应顺应时代潮流,需求新的发展方向。

    随着南阳高铁的建成、全国文明城市的成功创建、基础设施不断完善,为南阳经济发展带来绝佳机遇,房地产市场越来活跃,房地产交易呈现规范化、市场化,房价不断上涨,但有时也出现“虚高”现象,使南阳房地产市场在发展过程中面临新的困境。

    科学规划,统筹安排,做好土地开发和储备工作,结合当前市场情况,适当调整各区域供地节奏,推动住房供给结构与收入、消费需求结构相适应;及时调整楼市调控政策,防止量价大幅波动;加速库存去化,提振市场信心;加速城市更新改造,提升老城区城市面貌,为城市人民提供更加安居乐业的居住环境。

    2021,南阳楼市,稳健前行!


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