楼面价,是个什么东东?跟你关注的房价有什么关系?

2020-08-11南阳楼市网

在南阳,但凡每次有净地出让,都会引发业内业外聚众围观。

    如果是被公认位置好的地块,更是如此。

    为什么会这样呢?

    因为一不小心就会弄出地王来!而地王的出现又往往跟房价直接相关联。

    换句话说,跟大家名下的资产涨跌,有莫大的关系。


    地王,其实分为两种:

    1、总价地王:一块地的竞拍结果创了区域最新纪录,即被称之为总价地王。总价地王跟地块的大小和单价的高低有关。

    一般而言,地块大+单价较高,容易成为地王,

    比如,中州西路蓝光拿下的地王地块,130多亩,695万每亩,总价8.47亿。

    2、单价地王:一块地的竞拍结果创最新的亩单价纪录,也被称之为地王。比较起来,亩单价地王更具市场指标意义。

    目前南阳单价地王桂冠在正商名下,1186万元,之前是东正1153万元,以及华清源1108万元,三川984万元。

    除了以上两项之外,让业内最为关注的另一数据,即楼面地价,简称楼面价。

    楼面价的高低跟亩单价和容积率有关。单价越高,容积率越低,楼面价就会越高。

    比如,三川·御府地块,因其亩单价为984万元,容积率低至2.2,因此综合起来,其楼面价即达到6708元/平,为目前南阳的楼面价之王。楼面价较高的还有华清源·美林名著项目6648元/平等。

    某种意义上说,楼面价才是真正开发物业的土地成本,即所谓面粉的价格。

    在房价成本中,楼面价是其中重要构成。

   那么,到底什么是楼面价?

    楼面价=土地总价÷总规划建筑面积 ;

    或者,楼面价=土地单价÷规划容积率;

    以最新出炉的正商地块为例:

    该地块37.939亩、25292.6平方米,最高容积率3.5,总价45010万元。

    亩单价=45010万元÷37.939亩=1186万元/每亩;

    最高楼面价=450100000元÷25292.6平方米÷3.5=5084元/平方米。


    那么,楼面价与房价有什么关系呢?

    一般来说,房价是指建筑物连同其占用土地,在特定时间段内的市场价值。

    即,房价=土地价格+建筑物价格,是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。

    房价的价格定位由多种因素构成的,由土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。

    有太多的例子证明,楼面价低房价不一定低!

    同样,楼面价高,不一定房价就必然高。


    楼面价只是开发商成本核算的一个依据,销售价格的参考而已,最终房价如何,要看整个房地产市场的发展,以及开发商对于楼盘的定位。

    一般来说,小城市土地价格较低,建安成本占据比例较高,最终销售价格是楼面价3~5倍,也属正常;大城市土地价格偏高,建安成本占据比例较低,销售价格是楼面价的1.5~1.8倍,也属高利润。

    总而言之,关于房价和楼面价之间的关系,既要看市场形势,还要看实际成本,等等综合因素而定。

    关于楼面价,你弄清楚了吗?

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